Порядок оформления покупки недвижимости в Испании

Испанское законодательство в области недвижимости

Испанское законодательство в области недвижимостиНезависимо от того, какую недвижимость вы покупаете, ее необходимо зарегистрировать в специальном Реестре собственности Испании Reglstro de Propiedad. В этот Реестр заносится полная информация об объекте недвижимости: имя владельца, точная цена, точная площадь, наличие у владельца возможной задолженности и пр. На имя владельца оформляется Escritura Publica – официальный документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Этому документу присваивается собственный регистрационный номер, а также номера записи, листа и тома занесения его в Регистр.

По законодательству Испании, продать недвижимость в стране может только владелец или же лицо, назначенное им для оформления сделки. На имя представителя оформляется заверенная нотариусом доверенность. Зачастую, такое право продажи доверяется агентству, имеющему соответствующую лицензию. Каждое агентство также имеет собственную Эскритуру, информация из которой хранится в Реестре собственности Испании. При возникновении у Вас каких-либо вопросов или недоверия по поводу продавца или агентства, вы можете обратиться за справкой в Реестр и здесь Вам выдадут специальный информационный документ - Nota Simple Informatlva.

В случае, когда у недвижимости есть несколько владельцев (например, семейная пара), Гражданский Кодекс Испании требует присутствия на сделке всех владельцев и их согласие. Как вариант, возможно предоставление нотариально заверенной доверенности от них. 

Заключение частного договора купли-продажи

И вот, Вы выбрали для себя объект недвижимости и приняли решение о его покупке. Далее необходимо составить частный контракт купли-продажи, который содержит, помимо прочего, условия и способ оплаты. Как правило, при подписании контракта покупатель оплачивает 10% от стоимости недвижимости, тем самым бронируя недвижимость для себя.

После этого сделка заверяется у нотариуса. Для этой процедуры вам потребуется NIE (идентификационный номер нерезидента), который необходимо получить в местной полиции.

В течение следующего месяца оформляется Escritura Publica – главный документ купли-продажи. При ее подписании уплачивается остальная часть денег, и с этого момента вы становитесь полноправным владельцем недвижимости. Остается лишь зарегистрировать ее в Реестре собственности Испании Reglstro de Propiedad.

При покупке недвижимости существуют разные условия оплаты. Например, оформление ипотеки. Для нерезидентов Испании и Евросоюза ипотечный кредит обычно составляет 50% от стоимости объекта недвижимости. Все эти моменты оговариваются до подписания контракта и указываются в документе. Эскритуру подписывают продавец и покупатель в присутствии испанского нотариуса, который заверяет документ. По желанию клиента, в Эскритуру может вноситься имя не только владельца, но также всех членов его семьи. 

Расходы на приобретение недвижимости

Прежде всего нужно сказать, что существует некоторая разница в расходах, связанных с покупкой новой недвижимости и вторичной.

Необходимо, прежде всего, сказать, что в затратах на покупку новой и вторичной недвижимости существует некоторая разница.

Издержки, общие для двух вариантов недвижимости:

  • расходы на нотариальные услуги (Notario). Эти расходы оплачиваются по определенной шкале, которая прогрессирует в зависимости от стоимости объекта недвижимости. Например, в случае оформления ипотеки, налог немного больше, чем при обычной покупке.

 

Цена недвижимости, в евро Стоимость услуг нотариуса, в евро

25.000

600

50.000 625
100.000 675
150.000 710
200.000 750
250.000 790
300.000 830
400.000 850
500.000 875

 

  • расходы на регистрацию объекта в Реестре собственности Испании (Registro). Эти суммы оплачиваются при внесении данных о вашей недвижимости и о вас, как о новом владельце. Расходы на регистрацию тоже определяются по специальной шкале в зависимости от стоимости сделки. Например, при покупке недвижимости стоимостью от 50 до 100 тысяч евро, они будут составлять примерно от 200 до 850 евро. 
Цена недвижимости, в евро Стоимость услуг регистрации, в евро

25.000

195

50.000 230
100.000 345
150.000 370
200.000 410
250.000 450
300.000 490
400.000 530
500.000 550
  • расходы на оформление всех документов (Gestoria)


Кроме вышеуказанных расходов, при покупке новой недвижимости уплачиваются следующие платежи:

  • налог на добавленную стоимость (НДС) - Impuesto sobre Valor Anadido. Этот налог оплачивается в муниципальных конторах по приему налогов. НДС (IVA) составляет 8% от стоимости недвижимости, указанной в Escritura Publica, для жилых домов и квартир, и 16% - для земельных участков под застройку и коммерческих объектов, которые предназначаются для частного производства.
  • гербовый сбор Actos Juridicos Documentados (AJD) – налог, который уплачивается на документальное оформление юридических актов, составляет 0,5% от стоимости, определенной в Эскритуре.

Покупая недвижимость «из вторых рук», при сделке вы оплатите следующие сборы:

  • передаточный налог Impuesto de Transmlsiones Patrimoniales, который составляет 8% от стоимости недвижимости, указанной в Escritura Publica. IТР уплачивается в Совете по Экономике и Финансам Испании.
  • муниципальный налог Plus Valia, который основан на официальной оценке повышения стоимости недвижимости на момент оформления купли-продажи. По правилам, этот налог подлежит уплате владельцем недвижимости, но в действительности все налоги зачастую выплачивает покупатель. Его точную сумму определяет местная мэрия, при этом, его сумма зависит от возраста недвижимости и того, в течении скольких лет она была в собственности у последних хозяев.

Сумма всех затрат по оформлению купли недвижимости составляет примерно 9% от ее стоимости, а при оформлении ипотечного кредита, затраты увеличиваются до 10%.

Анкета клиента